极策科技丨房企扎堆布局产业地产靠什么取胜？

随着顺德新能源汽车小镇的开园、三山广佛上城展厅的开放，再加上此前已亮相的禅城世纪滨江、三水双子星城，碧桂园在佛山重点打造的4大产业平台已悉数入市。这也标志着自2016年提出“产城融合”战略、正式进军产业地产以来，碧桂园在佛山大本营的产业项目已经进入了实质运营阶段。

目前，国内大型房企频繁进入产业地产领域，万达、华侨城的文旅小镇、绿城的农业小镇、碧桂园以及时代的科技服务小镇等，都是房企探索产业小镇的代表。

与其他房企深耕文旅小镇产业不同的是，碧桂园在佛山布局的产业项目全部瞄准操作难度Zui大的科技小镇。深耕当地产业，助力当地产业转型升级，超前谋划新兴产业和未来产业是碧桂园在佛山布局产业小镇的原则和依据。

业内人士认为，大房企进入产业地产领域，其资源整合能力比较有优势。比如，碧桂园依托旗下近2000个项目、超过1000个城镇的项目需求，为入驻企业的产品和服务提供强大的应用场景支撑。

“打个比方，你想去哪个城市设点，我们就可以帮你对接哪个城市的资源。这是单一的产业园区无法做到的。”

与传统住宅销售贯彻的“一锤子买卖”不同，产城项目更考验开发商长期持有、运营项目的能力。慢下来，稳健运营，成为操作产业园的基本要求。

“100万平方米的住宅体量和100万平方米的产业体量，完全是两个概念。”

业内人士表示，如果是住宅，通过销售能很快回款，然后就可以进入下一个项目的开发;但产业项目不同，走的是产业先行的道路，需要用几年时间导入、运营产业。做好孵化、做好运营，虽然前5年不赚钱，但以后相信会有合理的回报。

那么，产城项目的盈利模式到底是怎样呢?Zui常规的做法自然是收租金。跟商业地产一样，租金回报率成为衡量一个项目是否成功的主要标准。

但随着佛山产业园的兴起，要面临招商难、租金低等各种难题。有的项目为了招商，甚至给出免租金的条件。因此单一的依靠物业收租模式已不适应现在的市场。说到底，产城项目提供的是生产性服务，其盈利模式不应该局限于收租金，而是通过创新服务模式创造新的价值点。

比如，园区可提供法务、人力资源、融资租赁、对接高校科研资源等方面的服务，甚至还可以进行直接的业务合作，从而产生盈利。

像顺德新能源汽车小镇，目前已搭建一站式企业服务中心，成立专业产业服务团队，为进驻企业提供工商财税、政策、金融、人才等一条龙服务。

而更“”的盈利模式是跟金融挂钩，由房企组建产业基金，通过投资股权的方式扶持企业，然后借助资本市场实现股权退出，从而实现盈利。

通常，产城项目住宅配套是必不可少的要素。开发商会通过销售住宅回笼一部分资金，从而达到前期的平衡。但由于住宅体量不高，其占比一般不会超过项目的三成，所以完全依赖住宅销售实现盈利也是不可能的。

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